Karlsruhe/Berlin (DAV). Verlängert der Mieter seinen Mietvertrag über eine Option im Mietvertrag, führt dies nicht zu einer Einschränkung seiner Rechte. Es kommt insoweit kein neuer Vertrag zustande. Auf eine entsprechende Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 5. November 2014 (AZ: XII ZR 15/12) macht die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) aufmerksam.
Die rechtliche Einordnung von „Verlängerungsoptionen“ bei Mietverträgen war schwierig. Eine Verlängerungsoption ist das im Vertrag festgelegte Recht eines Mieters, den Vertrag einseitig um eine bestimmte Laufzeit zu verlängern. Bisher war nicht geklärt, ob es sich hierbei um die Verlängerung des alten Vertrages handelt oder ob ein neuer Vertrag gleichen Inhalts geschlossen wird.
Diese Unterscheidung ist praktisch sehr wichtig, wenn die Mieträume mangelhaft sind und dies bei Ausübung der Option bekannt war. Denn das Mietrecht besagt, dass bei einem Mangel der Mietsache die Miete gemindert werden kann. Dies gilt aber dann nicht, wenn den Parteien bei Vertragsschluss der Mangel bekannt ist.
Daher musste der BGH folgende Frage beantworten: Wenn dem Mieter ein Mangel bekannt ist und der Mangel auch nach der Verlängerungsoption fortbesteht, kann der Mieter dann die Miete nicht mehr mindern?
Doch, haben die Bundesrichter klargestellt. Der Mieter behält mit der Ausübung seines Rechts auf Vertragsverlängerung auch sein Recht zur Mietminderung. Bei einer Option auf Verlängerung des Mietverhältnisses handelt es sich nach der Auffassung der Richter um ein sogenanntes Gestaltungsrecht. Durch die Ausübung kommt gerade kein neuer Vertrag zustande, vielmehr wird auf das bereits bestehende Mietverhältnis Bezug genommen und dieses entsprechend verlängert.
Wenn der Mangel an der Mietsache weiterhin vorhanden ist, steht dem Mieter also auch weiterhin das Recht zu, die Miete zu mindern.
Informationen: www.mietrecht.net
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