München/Berlin (DAV). Der demographische Wandel der Gesellschaft macht es erforderlich, dass immer mehr Wohnungen einen barrierefreien Zugang haben. Dies gilt zum einen für die Wohnung selbst, aber auch für die gemeinschaftlichen Einrichtungen wie Treppenhaus oder der Zugang zu dem Gebäude. Insofern ist es immer im Interesse einer Wohnungseigentümergemeinschaft, Maßnahmen vorzunehmen, die einen barrierefreien Zutritt zu dem Gebäude und zu den einzelnen Wohnungen ermöglichen. Dies ist auch dann sinnvoll, wenn ein konkreter Bedarf noch nicht vorliegt, da hier zum einen die bessere Vermietbarkeit der Wohnung und auch ein höherer Erlös bei deren Verkauf zu erwarten ist.
Anlässlich dieser Problematik informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) über eine Entscheidung des Amtsgerichts München vom 5. Juli 2017 (AZ: 482 C 26378/16).
In der Entscheidung wurde ein Beschluss dahingehend gefasst, dass eine Rollstuhlrampe vor der Fassade genehmigt wurde, da ein Eigentümer auf diese angewiesen war. Der beantragende Wohnungseigentümer wurde in dem Beschluss verpflichtet, die laufenden Kosten der Instandhaltung für diese Rampe zu tragen und bei Verkauf der Wohnung, sofern die Gemeinschaft dies fordert, den Rückbau der Rampe auf seine Kosten vorzunehmen. Gegen diesen Beschluss wurde von einem anderen Eigentümer Anfechtungsklage erhoben.
Das Amtsgericht gab hier den Klägern Recht und hob den Beschluss auf, da er nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Grundsätzlich wurde zwar festgestellt, dass ein Anspruch auf Zustimmung zu einer baulichen Veränderung bestehen kann, wenn eine Duldungspflicht besteht. Hierzu ist eine Abwägung der Interessen im Einzelfall erforderlich. Hierzu nahm das Gericht im Einzelnen keine Stellung; die Tatsache, dass eine Maßnahme beschlossen werden musste und auch sollte, wurde nicht infrage gestellt.
Ein ordnungsgemäßer Beschluss war nach Auffassung des Gerichts vielmehr deswegen nicht zustande gekommen, weil hier verschiedene geeigneten Maßnahmen zur Verfügung standen, hinsichtlich derer die Wohnungseigentümer in einer mehrheitlichen Entscheidung von ihrem Mitbestimmungsrecht hätten Gebrauch machen können. Insofern sei von dem Kläger dargelegt worden, dass durchaus andere technische Lösungen infrage kämen als die zur Abstimmung vorgelegte Rampe. Diese Alternativen wurden jedoch im Wege der Beschlussfassung nicht erörtert und den Eigentümern dargestellt. Insofern war es den Eigentümern nicht möglich, sachgerecht das ihnen zustehende Mitbestimmungsrecht ausüben zu können.
Für einen ordnungsgemäßen Beschluss hätten die verschiedenen Möglichkeiten erörtert werden müssen, um dann eine Entscheidung herbeizuführen. Insofern stellt allein die Tatsache, dass Beschlüsse auf einer unzureichenden oder fehlerhaften Entscheidungsgrundlage gefasst wurden, einen eigenen Anfechtungsgrund dar. In dem konkreten Fall wären die Eigentümer rechtzeitig vor Beschlussfassung über mögliche bauliche Alternativen zu informieren gewesen. Da dies nicht geschehen ist, entspricht der Beschluss gerade nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist anfechtbar.
Letztlich ist auch hier zwischen dem „Ob“ und „Wie“ zu unterscheiden. Gegebenenfalls hat der Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, dass eine (von verschiedenen) Maßnahme zu seinen Gunsten geduldet wird, damit er seine Wohnung barrierefrei erreichen kann. Wie diese jedoch im Einzelnen auszusehen hat und wie die bauliche Maßnahme vorzunehmen ist, sei von den Wohnungseigentümern mehrheitlich zu entscheiden.
Informationen: www.mietrecht-dav.de
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