Umlageschlüssel für Betriebskosten kann vom Vermieter bestimmt werden

Karlsruhe/Berlin (DAV). Die alljährliche Betriebskostenabrechnung führt regelmäßig zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Nach welchem Verhältnis die Kosten verteilt werden, also welcher Umlageschlüssel gelten soll, ist dabei oftmals Auslöser des Streites. Haben Mieter und Vermieter nichts anderes vereinbart, sollen laut Gesetz die Betriebskosten nach Wohnfläche, also Quadratmetern, umgelegt werden. Die Parteien sind aber frei, abweichende Vereinbarungen zu treffen. Welche anderen Vereinbarungen im Mietvertrag zulässig sind, erläutert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) anlässlich einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 5. November 2014 (AZ: VIII ZR257/13).

Die Parteien hatten im Mietvertrag keinen konkreten Umlageschlüssel, wie z.B. „nach Personen“ oder „nach Quadratmeter“, festgelegt, sondern vereinbart, dass der Vermieter den Umlageschlüssel mit der ersten Abrechnung über die Betriebskosten nach „billigem Ermessen“ festlegen darf. Der Vermieter konnte also nach seinen Vorstellungen bei der Erstellung der ersten Nebenkostenabrechnungen den Umlageschlüssel für die Zukunft festlegen:

Die Bundesrichter haben klargestellt, dass es zulässig ist, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Recht des Vermieters zu vereinbaren, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt sind:

Erstens muss der Vermieter einen üblichen und sachgerechten Umlagemaßstab wählen. „In Betracht kommen die üblichen Umlageschlüssel nach Personen, Quadratmeter oder aber im besten Fall nach dem konkreten Verbrauch“, so Rechtsanwalt Thomas Hannemann, Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Zweitens darf es nur ein einmaliges Bestimmungsrecht des Vermieters sein. Sofern nach Beginn des Mietverhältnisses mit der ersten Betriebskostenabrechnung ein bestimmter Umlageschlüssel festgelegt ist, ist auch der Vermieter zukünftig hieran gebunden. Der Mieter kann sich so auf eine bestimmte Abrechnungsart einstellen und danach sein Verbrauchsverhalten ausrichten