Berlin (DAV). Wann der Mieter zahlen muss, kann für Juristen eine spannende Frage sein. Denn befindet sich der Mieter mehr als zwei Monate in Verzug, liegt nach den gesetzlichen Vorschriften ein Grund zur fristlosen Kündigung vor. Für eine lange Zeit war dies der 4. Werktag des zweiten Monats ohne Zahlung. Hatte der Mieter also im Januar nicht gezahlt, konnte am 4. Werktag des Februars die Kündigung erklärt werden. Geschuldet war dies der Tatsache, dass in den allermeisten Mietverträgen eine Regelung enthalten war, die im Kern den folgenden Inhalt hatte:
„Die Miete ist monatlich im Voraus, spätestens bis zum 3. Werktag eines jeden Monats zu zahlen, wobei der Zahlungseingang bei dem Vermieter maßgeblich ist.“
Mit anderen Worten: das Geld musste an diesem Tag auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben sein, sonst drohe die Kündigung.
Dieser Regelung wurde aber nunmehr höchstrichterlich ein Riegel vorgeschoben. Nunmehr gilt: Wer die Miete am dritten Werktag des Monats überweist, hat rechtzeitig gezahlt. Es kommt nicht darauf an, wann das Geld tatsächlich auf dem Vermieterkonto gutgeschrieben wird. Anderslautende Klauseln sind unwirksam, entschied der Bundesgerichtshof am 5.Oktober 2016 (AZ: VIII ZR 222/15). In diesem Fällen gilt dann die gesetzliche Regelung, wonach die Miete zu Beginn, spätestens zum dritten Werktag eines Monats zu zahlen ist. Aber was bedeutet dies konkret für den Mieter? Muss er die Miete zu diesem Zeitpunkt anweisen oder muss die von seinem Konto bereits gezahlt sein?
Anlässlich der Grundsatzentscheidung des Bundesgerichthofs und der daraus resultierenden Fragen weist die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) auf ein Urteil des Landgerichts Berlin vom 3. März 2017 (AZ: 63 S 254/16) hin.
In der Entscheidung ging es letztlich wieder um die Frage, wann die Miete fällig ist und ob aufgrund von Richtlinien der Europäischen Gemeinschaft, hier der EU-Richtlinie 2011/7/EU (Zahlungsverzugsrichtlinie) ein anderes Ergebnis als das des Bundesgerichtshofs zu finden ist. Dies wurde aber vom Landgericht verneint. Da es sich bei dem Mieter von Wohnraum um einen Verbraucher handelt, ist die Richtlinie der EU nicht anwendbar. Daher kommt das Landgericht zu dem Ergebnis, dass es für die rechtzeitige Übersendung der Miete genügt, dass der Mieter bei ausreichend gedecktem Konto den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag eines Monats anweist. Ob das Geld dann auch beim Vermieter schon angekommen ist, ist nicht ausschlaggebend.
Das Landgericht geht aber noch einen Schritt weiter: Werden die Rückstände weniger als eine Woche nach der Kündigung ausgeglichen, erscheint die Pflichtverletzung nach Auffassung der Richter in einem milderen Licht. Unter anderem hielt das Gericht in diesem Fall dem Mieter zugute, dass der Mietvertrag seit circa 40 Jahren bestand, ohne dass es zu Zahlungsschwierigkeiten gekommen war. Auch vertrat das Gericht die Auffassung, dass sich die um wenige Tage verspätete Zahlung am untersten Rand des Erheblichen bewege, sodass die Fortsetzung des Mietvertrages für beide Parteien zumutbar sei. Eine Beendigung des Vertragsverhältnisses – ob nun wegen einer fristlosen oder fristgemäßen Kündigung – kam nach Auffassung des Gerichts hier nicht in Betracht, sodass der Mieter in der Wohnung verbleiben durfte.
Informationen: www.mietrecht-dav.de
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