Berlin (DAV). Beeinträchtigungen des Mieters können verschiedenste Ursachen haben – defekte Fenster in der Wohnung, Lärm aus dem Nachbarhaus oder die Baustelle auf der Straße. Für welche Mängel aber muss der Vermieter einstehen? Im Bereich der Wohnung ist er verantwortlich, aber was ist mit dem Bereich um die Wohnung herum? Vielleich kann der Mieter sogar die Miete mindern, wenn eine Beeinträchtigung von außen besteht, obwohl der Vermieter hier vielleicht gar nichts ändern kann, wie z. B. die städtische Baustelle auf der öffentlichen Straße vor der Haustür.
Genau diese Problematik behandelt die Entscheidung des Landgericht Berlin vom 21. Dezember 2015 (AZ: 67 S 65/14), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) hinweist.
In dem Fall waren immer wieder auf dem Grundstück des Hauses, in dem sich die vermietete Wohnung befand, Wildschweine aus dem angrenzenden Waldstück aufgetaucht. Auch wenn diese nicht bis in die Wohnung oder auf die Terrasse des Mieters vordrangen, war dieser dennoch der Auffassung, dass ein Mangel der Wohnung vorliegt. Die Wildschweine befänden sich auch auf den ebenfalls im Mietvertrag enthaltenen Gemeinschaftsflächen, wie zum Beispiel die Müllstandsfläche, und stellten eine Gefahr dar. Auch wenn es noch nicht zu einem tatsächlichen Angriff eines Wildschweins gekommen sei, wäre allein die drohende Gefahr ein Mangel, sodass die Miete gemindert werden könne. Darüber hinaus sei der Vermieter verpflichtet, den Mangel zu beseitigen, also die Schweine vom Grundstück fernzuhalten. Der Vermieter war anderer Auffassung und beurteilte das gelegentliche Auftreten der Wildscheine als allgemeines Lebensrisiko, da sich die Wohnanlage unmittelbar neben dem Wald befindet und der Mieter daher auch bei Abschluss des Mietvertrages wissen musste, worauf er sich einlässt.
Das Gericht gab dem Mieter Recht. Zunächst erachtete es die von der Anwesenheit der Wildscheine ausgehende Gefahr als ausreichend, da gerichtsbekannt sei, dass die Tiere unter bestimmten Umständen aggressiv und gefährlich werden können. Der Vermieter sei außerdem – so die Richter – nicht nur verpflichtet, den räumlichen Bereich der Mietsache selbst, sondern darüber hinaus Schutzvorkehrungen auch bezüglich der allgemein den Mietern zugänglichen Flächen zu ergreifen. Nur so könne der gefahrlose und damit vertragsgerechte Zugang zu den Gemeinschaftsflächen gewährleistet werden.
Der Vermieter ist also nicht nur in seiner vermieteten Wohnung verpflichtet, sondern auch im Bereich der mitvermieteten Flächen, die von allen Bewohnern genutzt werden. Ein Verschulden des Vermieters ist in solchen Fällen nicht erforderlich; er muss in solchen Fällen tätig werden und auch eine Mietminderung in angemessener Höhe hinnehmen.
Informationen: www.mietrecht.net
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