Buxtehude/Berlin (DAV). Mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetz hat sich die Situation für die Verwalter geändert: nunmehr ist die Abberufung auch ohne Grund jederzeit möglich, der Verwaltervertrag läuft maximal weitere 6 Monate. Ein Verwalter muss jederzeit damit rechnen, dass seine Tätigkeit endet Die vorher bestehenden Sicherheit, dass er eine Gemeinschaft 3 oder sogar 5 Jahre dauerhaft betreut und damit sichere Einnahmen hat, existiert nicht mehr. Das Interesse des Verwalters muss also sein, besonderen Aufwand zeitnah abzurechnen und nicht darauf zu warten, dass sich durch die lange Laufzeit seine Bemühungen in Zeiten mit weniger Aufwand amortisieren. Dies kann am besten durch die Vereinbarung von Sondervergütungen erreicht werden. Wann aber Sondervergütungen zulässig sind, ist höchst umstritten. In diesem Zusammenhang verweist die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) auf eine Entscheidung des Amtsgericht Buxtehude vom 13. Oktober 2022 (AZ.: 31 C 389/21).
In dem Rechtstreit beanspruchte der Verwalter neben der vereinbarten Pauschale weitere Gelder für die Erbringung von Zusatzleistungen, für die der Verwalter jeweils Rechnungen erstellt hat. Einige dieser gezahlten Rechnungsbeträge sind nunmehr zwischen den Parteien streitig.
Das Gericht sah hier die besseren Argumente auf der Seite der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und gab der Klage auf Rückforderung dieser Beträge statt. Zwar sei es grundsätzlich durchaus statthaft, wenn neben der Grundvergütung des Verwalters auch noch weitere Vergütungen für Sonderleistungen vereinbart werden. Die entsprechende Regelung aus dem Vertrag müsse aber auch wirksam vereinbart sein, wozu insbesondere auch gehöre, dass eine klare Abgrenzung zwischen der in der Grundvergütung enthaltenen und den übrigen Positionen zu erkennen sei. Es müsse also eindeutig bestimmt sein, welcher vertraglich versprochene Leistung bereites mit dem pauschalen Grundvergütungsanteil abgegolten sein soll. Diese Anforderungen habe im vorliegenden Fall der Vertrag und auch die Regelung zur Sondervergütung nicht entsprochen, so dass die Klausel unwirksam sei und der Verwalter die vereinnahmten Sondergebühren zurückerstatten musste. Bei der Beurteilung der jeweiligen Regelungen aus dem Verwaltervertrag handelt es sich immer um eine Einzelfallentscheidung, so dass dem Verwalter die Möglichkeit bleibt durch eine konkrete Formulierung die Bedenken des Gerichts zu verwerfen. Hierzu sollte der Vertrag des Verwalters und die weiteren ggf. zu beschließenden Sondervergütungen im Vorfeld sorgsam formuliert werden.
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