Frankfurt am Main/Berlin (DAV). Die Abrechnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird jedes Jahr mit Spannung erwartet – spiegelt sie doch zum einen wider, wie es wirtschaftlich um die gesamte Gemeinschaft bestellt ist, zum anderen ergibt sich für den einzelnen Wohnungseigentümer entweder ein Nachzahlungsbetrag, den er an die Gemeinschaft leisten muss, oder aber ein Erstattungsanspruch zu seinen Gunsten. Wann diese Abrechnungen richtig sind, ist sehr umstritten. Die Rechtsprechung legt jedoch nach und nach immer mehr Kriterien fest, an denen sich eine ordnungsgemäße Abrechnung orientieren muss. In diesem Zusammenhang informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) über eine Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main vom 22. November 2013 (AZ: 2-13 S 225/13).
In dem Fall hatte das Amtsgericht bei der Einzelabrechnung der klagenden Wohnungseigentümerin Fehler festgestellt und daraufhin die Abrechnung für falsch erklärt. Der darüber gefasste Beschluss entspräche daher nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, er wurde aufgehoben. Hiermit war die Klägerin insoweit nicht einverstanden, als dass aufgrund der bestätigten Fehler in der Abrechnung zu ihrer einzelnen Wohnung nicht auch die Abrechnung der gesamten Gemeinschaft als fehlerhaft aufgehoben wurde. Sie war der Auffassung, dass sich die Einzelabrechnung aus der Gesamtabrechnung ergeben muss und umgekehrt, sodass ein Fehler in einer Abrechnung auch zur Fehlerhaftigkeit der Gesamtabrechnung führen müsse.
Dieser Auffassung folgten die Richter nicht und wiesen die Klage in diesem Punkt ab. Zunächst ist hierbei entscheidend, dass nach allgemeiner Auffassung der Beschluss über die Jahresabrechnung teilbar ist. Dies führt dazu, dass eine Abrechnung, soweit kein durchgreifender Mangel vorliegt, hinsichtlich der Positionen, die nicht fehlerhaft sind, aufrechterhalten bleibt. Ein Fehler in der Einzelabrechnung führt daher auch nicht zwangsläufig dazu, dass die Gesamtabrechnung fehlerhaft ist. So können zum Beispiel die Ausgaben der Gemeinschaft tatsächlich angefallen sein, zum Beispiel Kosten für neue Fenster. Diese sind in die Gesamtabrechnung als Ausgabe aufzunehmen. Die Umlage und Verteilung dieser Kosten bei einem Eigentümer kann jedoch fehlerhaft sein, wenn der spezielle Eigentümer diese Kosten nicht oder nicht in dieser Höhe zu tragen hat. Die Gesamtabrechnung wird jedoch von dieser falschen Einzelabrechnung nicht berührt, da der richtige Betrag als Ausgabe in die Rechnung eingestellt wurde.
Auch an dieser Entscheidung zeigt sich, dass die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft ein schwieriges Rechenwerk ist und die Überprüfung der ordnungsgemäßen Verwaltung in diesem Bereich mit erheblichem Aufwand verbunden ist.
Informationen: www.mietrecht.net
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