München/Berlin (DAV). Der Vermieter bleibt Eigentümer der Wohnung, auch wenn er den Besitz vermietet. Dadurch bleiben Pflichten, die der Vermieter zu erfüllen hat. So muss er – solange nicht der Mieter selbst schuld ist – unabhängig von der Frage, wer den Schaden verursacht hat, gegenüber seinem Mieter die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand versetzen. Er muss teilweise auch eine Mietminderung hinnehmen, wenn der Mieter Mängel rügt, die nicht in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, wie aufgestemmte Wände wegen eines Rohrbruchs im angrenzenden Nachbarhaus. All dies ist der Idee geschuldet, dass der Vermieter als Eigentümer weiter für den Zustand der Wohnung verantwortlich ist und der Mieter nur die uneingeschränkte Nutzung zahlt. Aber was sind die Rechte, die dem Vermieter und Eigentümer bleiben? Anlässlich dieser Frage informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) über eine Entscheidung des Amtsgerichts München vom 8. Januar 2016 (AZ: 461 C 19626/15).
In dem Fall wurde der Vermieter von einer weiteren Bewohnerin des Hauses informiert, dass sie aus der Wohnung des Mieters unangenehme Gerüche wahrnehme. Sie forderte daher über die Hausverwaltung den Vermieter auf, Maßnahmen zu ergreifen. Der Vermieter schrieb daher den Mieter an, schilderte ihm die Vorwürfe und bat darum, einen Besichtigungstermin zu benennen. Hierzu war der Mieter nicht bereit, er teilte mit, eine Geruchsbelästigung sei von seiner Wohnung nicht gegeben. Es müsse daher auch keinen Besichtigungstermin geben. In gleicher Weise reagierte der Mieter auf eine zweite Aufforderung, Termine für eine Besichtigung der Wohnung zu benennen.
Der Vermieter verklagte den Mieter daher, die Besichtigung der Wohnung zu dulden – und bekam Recht. Der Richter war der Auffassung, dass hier ein konkreter Grund vorliege, der eine Besichtigung der Wohnung erforderlich mache um festzustellen, ob tatsächlich Instandsetzungsbedarf bestehe. Hierbei können zwar keine Routinekontrollen oder anlasslose Besichtigungen stattfinden. In diesem Fall habe aber die neutrale Zeugin bestätigt, dass eine Geruchsbildung aus der Wohnung des Mieters bestehe. Diese Behauptung reicht als konkreter Grund, um einen Anspruch des Vermieters auf Besichtigung zu begründen. Ob die behauptete Beeinträchtigung, hier durch unangenehme Gerüche, tatsächlich vorliegt, ist dann in diesem Zusammenhang unerheblich. Die Besichtigung der Wohnung kann dann auch mit dem Ergebnis enden, dass die Vorwürfe haltlos sind und keine Maßnahmen zu ergreifen sind. Dennoch muss der Mieter in so einem Fall zulassen, dass sich der Vermieter selbst über den Zustand der Mietsache überzeugen kann.
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