Frankfurt/Main/Berlin (DAV). Nach Beendigung der Beschränkungen durch die Pandemie finden jetzt wieder regelmäßig Eigentümerversammlungen statt. Neben den Beschlüssen über Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan stehen auch regelmäßig die Beschlüsse über die Entlastung des Verwalters und des Beirates auf der Tagesordnung. Wie diese Beschlüsse zusammenhängen und ob der eine auch ohne den anderen funktionieren kann, damit beschäftigte sich die Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main vom 22. Dezember 2022 (AZ.: 2-13 S 77/21), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien in Deutschen Anwaltverein (DAV) hinweist.
In dem zu entscheidenden Fall war über die Entlastung des Verwalters und des Beirates ein positiver Beschluss gefasst worden, obwohl die Jahresabrechnung fehlerhaft war. Bei dieser Abrechnung bestand eine Differenz von circa 240 Euro zwischen den Kontobestand der Gemeinschaft und den in der Jahresabrechnung angegebenen Beträgen, sie war also ganz offensichtlich fehlerhaft. Trotz dieses Fehlers wurde die Abrechnung nicht angefochten und sowohl Verwalter als auch Beirat wurden für das Wirtschaftsjahr entlastet. Gegen diesen letzten Beschluss wurde eine Anfechtungsklage erhoben, nicht aber gegen die Beschlüsse über Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan. Der Kläger war der Auffassung, dass eine Entlastung des Beirates und des Verwalters für das Wirtschaftsjahr dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen kann, wenn die Abrechnung für das Jahr fehlerhaft war.
Diese Auffassung teilte das Landgericht und gab dem Kläger Recht. Die Entlastung sei nicht nur eine Billigung des Verwalterhandels, sondern auch ein negatives Schuldanerkenntnis, dass gegen den Verwalter keine Ansprüche mehr bestehen. Dieses Anerkenntnis könne allerdings nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn keine Anhaltspunkte für einen Schadensersatzanspruch oder andere Ansprüche gegen den Verwalter mehr in Betracht kommen. Dies ist gerade nicht der Fall, wenn wie hier Gelder fehlen. Unerheblich sei dabei auch, dass der Beschluss über die Jahresabrechnung an sich nicht angegriffen wurde und deshalb bestandskräftig wurde. Denn das Gericht habe aus dem Blickwinkel zum Zeitpunkt der Beschlussfassung zu urteilen. Die Situation in der Versammlung sei maßgeblich. Zu diesem Zeitpunkt war aber noch nicht klar, ob auch die Jahresabrechnung angefochten und aufgehoben wird. Der in der Versammlung gefasste Beschluss entsprach also wegen der fehlerhaften und zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestandskräftigen Abrechnung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und wurde aufgehoben.
Informationen: www.mietrecht.net
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