MietR 20/15: Mieterhöhung in Geschäftsräumen zunächst ausgeschlossen – was gilt danach?

Hamburg/Berlin (DAV). Für Geschäftsräume gelten gesonderte Vorschriften. Dies ist zum einem dem Umstand geschuldet, dass der Mieter hier nur geschäftlich tätig ist und nicht seinen Lebensmittelpunkt hat. Zum anderen stehen sich in der Regel zwei Geschäftsleute auf Augenhöhe gegenüber. Die Parteien sind daher weniger schutzwürdig und haben einen größeren Verhandlungsraum. Dies gilt auch im Bereich der Mieterhöhungen. Mieter und Vermieter können hier die vertraglichen Bedingungen selbst festlegen. In diesem Zusammenhang informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) über eine Entscheidung des Landgerichts Hamburg vom 9. Januar 2015 (AZ: 311 O 7/13).

In diesem Fall hatten Vermieter und Mieter im Geschäftsraum-Mietvertrag vereinbart, dass eine Mieterhöhung für den Zeitraum der ersten fünf Jahre des Mietverhältnisses ausgeschlossen ist. Nach Ablauf dieser Frist erhöhte der Vermieter die Miete auf die marktübliche Höhe. Das bedeutete eine Erhöhung um circa 85 %. Diese Erhöhung wollte der Mieter nicht zahlen, sodass der Vermieter letztlich auf Zahlung der erhöhten Miete klagte.

Die Richter gaben dem Vermieter Recht. Zwar handelt es sich augenscheinlich nur um eine ausschließlich negative Regelung im Vertrag, die ausdrücklich nur bestimmt, dass in den ersten fünf Jahren des Mietverhältnisses gerade keine Erhöhung geltend gemacht werden kann.

Die Parteien wollten hiermit aber auch eine Regelung für das Mietverhältnis nach Ablauf der 5 Jahre festlegen, also eine Rechtsfolge bestimmen. Eine gesetzliche Möglichkeit der Mieterhöhung gibt es im Gewerberaummietrecht gerade nicht. Wenn nun die Vereinbarung nur beinhalten sollte, dass in den ersten Jahren keine Mieterhöhung geltend gemacht werden kann, wäre die Vereinbarung überflüssig. Sie macht daher nur Sinn, wenn neben der ausdrücklichen negativen Regelung eine positive hinzugelesen wird. Diese beinhaltet, dass nach fünf Jahren Mietzeit eine Mieterhöhung gerade möglich ist und zwischen den Parteien vereinbart war. Daher war der Mieter hier verpflichtet, den erhöhten Betrag, der sich an den ortsüblichen Regelungen orientierte, zu zahlen.

Informationen: www.mietrecht.net