Hamburg/Berlin (DAV). Der Verwalter vertritt die Wohnungseigentümergemeinschaft in ihren Angelegenheiten. Dazu gehört auch, dass er im Namen der Gemeinschaft Handwerker beauftragt und Aufträge erteilt, sofern hierüber ein Beschluss gefasst wurde. Was aber, wenn der Handwerker trotz Auftrag seine Arbeit nicht aufnimmt? Wer ist dann verantwortlich? Anlässlich dieser Fragen informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) über eine Entscheidung des Landgerichts Hamburg vom 2. März 2016 (AZ: 318 S 22/15).
In der Entscheidung war ein Wohnungseigentümer der Auffassung, dass die Verwaltung nicht ordnungsgemäß arbeite. Der Verwalter habe den Beschluss der Gemeinschaft, die Balkone zu sanieren, nicht vollumfänglich umgesetzt. Die Arbeiten seien auch jetzt – Monate nach Beschlussfassung – noch nicht ausgeführt worden. Er erhob Klage gegen den Verwalter, damit dieser seinen Verpflichtungen aus dem Vertrag bezüglich einer ordnungsgemäßen Verwaltung nachkomme. Der Verwalter war dagegen der Auffassung, dass die Verzögerung bei den Sanierungsarbeiten nicht von ihm zu vertreten sei. Er habe den Auftrag zeitnah erteilt. Dass die Arbeiten dann ins Stocken geraten seien, könne ihm nicht vorgeworfen werden.
Die Richter stellten zunächst fest, dass der einzelne Wohnungseigentümer den Verwalter nicht in Anspruch nehmen kann. Der Kläger will hier erreichen, dass der Verwalter seinen Verpflichtungen aus dem Verwaltervertrag nachkommt. Dieser Vertrag ist jedoch zwischen dem Verwalter und dem Verband der Wohnungseigentümer geschlossen worden. Es handelt sich daher um einen gemeinschaftsbezogenen Anspruch, den der einzelne Eigentümer nicht geltend machen kann. Er muss vielmehr zunächst die übrigen Eigentümer auf Zustimmung zu einem gerichtlichen Verfahren in Anspruch nehmen oder aber versuchen, einen entsprechenden Beschluss der Versammlung herbeizuführen. Doch auch wenn der Eigentümer hier als Einzelner hätte klagen können, wäre er erfolglos geblieben. Die Richter teilten die Auffassung des Verwalters, dass er alles Erforderliche getan habe. Er habe einen endgültigen Auftrag erteilt. Damit hat er den Beschluss entsprechend umgesetzt. Ob die eigentlichen Arbeiten bereits durchgeführt wurden oder aus welchen Gründen dies unterblieben ist, ist unbeachtlich.
Es bleibt aber hier stets und im Einzelfall zu prüfen, was tatsächlich nach dem Beschluss von dem Verwalter verlangt werden kann. Eindeutige und klare Beschlüsse sind daher auch aus diesem Grund wichtig.
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