Dortmund/Berlin (DAV). Das Gesetz sieht vor, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft einen Verwalter bestellt. Dies ist sinnvoll, denn eine Gemeinschaft muss verwaltet werden; sei es, dass die eingehenden Gelder der Eigentümer kontrolliert werden oder aber auch notwendige Reparaturmaßnahmen in Auftrag gegeben werden. Problematisch sind die Fälle, in denen bereits keine Einigkeit über die Frage des Verwalters erzielt werden kann. Wenn kein Verwalter bestellt ist und sich die Wohnungseigentümer nicht vertragen, führt dies häufig dazu, dass gar nichts mehr passiert. Und das kann wiederum sehr unangenehme Folgen haben: nicht reparierte Rohrbrüche oder leere Heizkessel im Winter. Um dies zu verhindern, kann auch das zuständige Gericht einen Verwalter bestellen, wenn dies von einem Wohnungseigentümer beantragt wird. Anlässlich dieser Möglichkeit informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) über eine Entscheidung des Landgerichts Dortmund vom 10. November 2015 (AZ: 1 S 308/15).
In der Entscheidung hatte das zunächst zuständige Amtsgericht einen Verwalter bestellt. Außergewöhnlich ist hierbei, dass das Gericht eine Entscheidung treffen muss, die eigentlich durch Mehrheitsentscheidung in einer Eigentümerversammlung getroffen werden müsste. Denn es gibt objektiv nicht den „einen richtigen“ Verwalter. Vielmehr wäre das richtige Vorgehen, dass von verschiedenen Verwaltern Angebote eingeholt werden und hieraus die Mehrheit dann eine Entscheidung trifft. Eine solche Ermessenentscheidung steht der Gemeinschaft zu; aus mehreren geeigneten kann sie nach ihren Kriterien einen Verwalter aussuchen. Was aber nun, wenn das Gericht hier den Verwalter bestimmt? In einem solchem Fall muss, so die Richter des Landgerichts, das Gericht dieses Ermessen ausüben. Dies kann es aber nur, wenn die Parteien die entsprechenden Voraussetzungen schaffen. Es müssen also eine oder mehrere Personen vorgeschlagen und die jeweiligen Kriterien des Verwaltervertrages dargelegt werden. Ebenso muss für das Gericht erkennbar sein, dass der vorgeschlagene Verwalter einer Bestellung durch das Gericht zustimmen wird, denn gegen seinen Willen muss der Verwalter die Liegenschaft nicht übernehmen. Diese Voraussetzungen, so die Richter, hätten auch bei einer ordnungsgemäßen regulären Bestellung im Rahmen einer Eigentümerversammlung vorliegen müssen. Bestimmt das Gericht – wie hier zuvor vom Amtsgericht – ohne diese Mindestvoraussetzungen einen Verwalter, ist dieses Urteil fehlerhaft. Das Landgericht hat es daher aufgehoben und damit letztlich auch die Bestellung. Auch die gerichtliche Bestellung eines Verwalters setzt die gleichen Maßstäbe, nämlich die des Wohnungseigentumsgesetzes, voraus.
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