Hamburg-Blankenese/Berlin (DAV). Wenn in einer Wohnungseigentümergemeinschaft sowohl gewerbliche Einheiten als auch Wohnungen vorhanden sind, liegen die verschiedenen Interessen auf der Hand: Die Nutzer der Wohnungen möchten möglichst in Ruhe und mit wenigen Beeinträchtigungen ihren persönlichen Rückzugsort genießen und sich vom Arbeitsalltag erholen, die Betreiber der Gewerbeeinheiten freuen sich über gute Geschäfte, viel Betrieb und Kundschaft. Besonders groß sind die Unterschiede, wenn es sich um ein Restaurant handelt: je später der Abend, desto fröhlicher und meistens auch lauter die Gäste, erstrecht, wenn im Sommer die Außengastronomie geöffnet ist. Und auch Gerüche aus der Küche oder der Betrieb von Lüftungsanlagen kann als störend empfunden werden. Aber welche Nutzung ist überhaupt erlaubt? Wogegen können sich die Eigentümer wehren?
In diesem Zusammenhang komme es in erster Linie auf Regelungen in der Teilungserklärung an. Dies bestätigt auch ein Urteil des Amtsgericht Hamburg-Blankenese vom 24. November 2022 (AZ.: 539 C 6/20), auf das die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) ausdrücklich verweist.
In der Gemeinschaft wurde in der Gewerbeeinheit ein Bistro betrieben, welches mit den typischen Lärm – und Geruchsbeeinträchtigungen verbunden war. Streitig war, wie intensiv diese Beeinträchtigungen waren. Der klagende Eigentümer war der Auffassung, dass die Nutzung als Bistro gegen die Teilungserklärung verstoße. Hier sei nur von einer „gewerblichen Nutzung“ die Rede, ein Bistro oder Restaurant sei davon gerade nicht ausdrücklich erfasst. Das sah das Amtsgericht anders. Bei der erforderlichen Auslegung der Teilungserklärung sei ein weiter Spielraum gegeben, so dass die Einheit grundsätzlich auch als Bistro, Gaststätte oder Restaurant genutzt werden dürfe. Die Bezeichnung als gewerbliche Einheit reiche hierzu aus. Im konkreten Fall bedeutete dies, dass sich die Eigentümer nicht gegen den Betrieb des Bistros wehren konnten, allerdings stehe es ihnen natürlich frei, sich gegen die jeweilige Beeinträchtigung zu wehren, wenn diese denn über gesetzliche festgeschriebene Maß hinaus gehen. Dies müsse aber für jeden einzelnen Verstoß geprüft werden, ein generelles Verbot gebe es gerade nicht. Ein weiterer guter Grund, sich bereits vor dem Erwerb einer Immobilie intensiv mit den Unterlagen und insbesondere der Teilungserklärung vertraut zu machen.
Informationen: www.mietrecht.net
Wiedergabe (auch im Internet) honorarfrei gestattet nur mit Urheberbezeichnung „Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins (DAV)“ oder „Mietrechtsanwälte des Deutschen Anwaltvereins (DAV)“.
Kommentare