Berlin (DAV). Werden bei einem Bauvorhaben von Anfang an wesentliche Gewerke wie Elektro-, Heizungs- und Sanitärinstallation aus dem Leistungsumfang des Bauunternehmers herausgenommen, liegt regelmäßig kein Verbraucherbauvertrag vor. Das hat das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht am 17. Dezember 2025 entschieden (AZ: 12 U 35/25). Der Ausschluss zentraler Gewerke führt dazu, dass keine Verpflichtung zum Bau eines neuen Gebäudes aus einer Hand vorliegt, wodurch die strengen Verbraucherschutzrechte für den Gesamtbau nicht greifen. Ein solcher Vertrag ist daher auch dann gültig, wenn er lediglich mündlich und nicht in der gesetzlich vorgeschriebenen Textform geschlossen wurde, wie das Rechtsportal anwaltauskunft.de informiert.
Der Eigentümer eines Einfamilienhauses wollte im Herbst 2019 eigentlich einen eingeschossigen Anbau aufstocken. Auf Empfehlung eines Bauunternehmens und eines Architekten entschied er sich stattdessen für den Abriss und den vollständigen Neubau des Anbaus. Die Parteien vereinbarten mündlich, dass das Unternehmen den Anbau errichten sollte. Dabei wurde von Beginn an ausdrücklich vereinbart, dass die Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen nicht vom Bauunternehmen ausgeführt werden, da der Bauherr diese Arbeiten durch seinen Sohn sowie einen Bekannten erledigen lassen wollte. Nach der Fertigstellung und der Abnahme des Werks stellte das Unternehmen Rechnungen in Höhe von insgesamt 105.111,43 Euro aus, die der Kunde vollständig bezahlte.
Im Sommer 2022 traten an einer Wand Feuchtigkeitsschäden und Schimmel auf, da eine erforderliche Querschnittsabdichtung fehlte. Der Bauherr forderte daraufhin die vollständige Rückzahlung des gesamten gezahlten Werklohns. Er argumentierte, dass ein formnichtiger Verbraucherbauvertrag vorliege, da der Vertrag nicht schriftlich fixiert worden war. Das Landgericht Lübeck wies die Klage in erster Instanz ab.
Das Oberlandesgericht Schleswig bestätigte diese Entscheidung. Nach den Urteilsgründen setzt ein Verbraucherbauvertrag voraus, dass der Unternehmer zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen aus einer Hand verpflichtet wird. Werden jedoch Gewerke ausgenommen, die für die Bewohnbarkeit und den Zweck des Gebäudes von zentraler Bedeutung sind, liege kein Verbraucherbauvertrag vor. Ein Gebäude ohne Strom, Wasser und Heizung sei nicht bewohnbar, weshalb die herausgenommenen Arbeiten so bedeutend seien, dass keine Herstellungsverpflichtung für ein vollständiges Gebäude im Sinne des Gesetzes mehr angenommen werden könne.
Zudem stellte das Gericht fest, dass die Aufträge sukzessive erteilt wurden, was ebenfalls gegen einen einheitlichen Verbraucherbauvertrag spricht. Selbst bei einer Formnichtigkeit stünde dem Bauherrn kein wirtschaftlicher Vorteil zu, da das Bauunternehmen im Gegenzug einen Anspruch auf Aufwendungsersatz für die erbrachten Leistungen geltend machen kann.
Der Bauherr ging aber nicht völlig leer aus: Ihm wurde ein Anspruch auf Feststellung zugesprochen, dass das Unternehmen für die notwendigen Kosten der Mängelbeseitigung der fehlerhaften Abdichtung aufkommen muss.
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